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中西部文旅地产投资火热,但面临2大难题

admin 2019-08-30 14:05 未知

文旅地产投资火热,同时文旅地产面临2大困境。

通常来讲,以下两类文旅地产的安全系数最高。

2、短期升值难,长期周转难

第一类,大城市周边的文旅地产。中国文旅地产的第一波市场高潮不在远郊,而在近郊。无论市场如何波动,临近大型城市周边的强势项目进可攻、退可守。特别是一旦价格洼地遇到旅游亮点,想不畅销都难。较典型的是华侨城欢乐谷主题公园模式的成功,最基础的条件就是临近一线城市人口密集居住区,从深圳到北京到上海,潜在客群均得以充足保障。

1、近了拿地难,远了销售难

总之,如果打算进入文旅地产,首先要考虑能否潜下心来做旅游,如何达成旅游和地产的平衡,如何实现“依靠旅游拉动地产,凭借地产反哺旅游”的良性循环。

这就引出一个更深层面的话题,究竟应该旅游先行还是地产先行?理论上来讲,应该是旅游先行,从改造区域环境和配套的角度出发,提升人气和认知度,等区域达到一定成熟度时再进行地产开发。但对于以高杠杆、快周转为目标的房企而言,坐等升值的方式并非正道。动辄几十亿甚至上百亿的资金沉淀是任何一个房企都无法承担的。

纵观成功的文旅地产项目,电子游艺大全依托传统旅游景区成为不二的成功法门。从海南到云南, 棋牌捕鱼开发商均是清一色的抢占景观, 棋牌手机版涌现出海景系, 棋艺游棋牌雨林系、温泉系、古镇系等不同题材的文旅地产项目。利用外部旅游资源,电子游艺大全将房地产物业升值,能够更快的形成消费吸引力。因此,文旅地产的本质还是离不开“旅游”二字。

第二类,旅游知名度高的景区。远郊文旅地产的破局之处在于依托全国知名旅游景区,抢占稀缺景区资源,借势区域知名度带动项目知名度。例如万达在西双版纳、雅居乐在海南的布局均属于此类。只有知名的景区,互乐棋牌才有充足的人气,只有充足的人气,才能支撑文旅地产。并且随着景区接待服务设施的完善,也在一定程度上弥补了传统文旅地产项目的配套短板。

面临城市地产调控重压,很大一部分资金流向远郊文旅地产洼地,文旅地产已成为地产行业的新引擎和突破口。2019上半年,珠三角、长三角、环渤海、中西部区域新签约、开工文旅地产涉及投资金额占新增投资总金额分别为13.42%、11.53%、27.78%、47.27%。

地段价值是房地产最核心的价值,也是房企角力的关键点。对于依托特殊资源的文旅地产而言,城市近郊符合条件的土地资源原本就非常稀缺,更何况加上僧多粥少的白热化竞争,拿地难度不言而喻。但是一旦项目远离城市,必然会面临销售速度慢的难题。高层决策者经常会遇到这样左右为难的两个方案。

不论是沿海的三亚、青岛,还是内地的武夷山、千岛湖,文旅地产的发展与旅游的发展均显示了非常高的伴生性。因此,选择高知名度的传统旅游景区开发文旅地产相对更为理想。

更多资料请参考中商产业研究院发布的《2019-2024年中国文旅地产市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

一直以来中西部地区有着更为丰富的旅游观光资源,而且相对东部沿海城市而言,景观资源受人类活动影响更小,但受制于基础设施和旅游配套的不完善,中西部旅游开发和投资与东部沿海一直存在差距。

文旅地产本身隐含着区域运营的概念,催熟区域得到市场认知需要经历一个过程,短时间内难以有较大幅度的升值。而一旦项目开发周期拉长,房企资金链能否承受就成为关键的现实问题,因大盘项目销售不畅导致资金链紧张的企业不在少数。

毫无疑问,现实中均采用地产先行的模式,放弃追求最大升值空间,首选将升值预期让利于客户从而快速回笼资金,甚至恒大等开发商在项目一期不惜亏本快速去化。但这也只是权益之计,项目后期的持续推动一定与旅游运营成效密切相关。

未来随着大城市周边旅游资源的消耗,位于一线城市周边1-2小时左右的二线景观型城市将成为文旅地产热点,这些地方复合国际化的5 2生活趋势。例如上海周边的杭州、广深周边的惠州等地,现在已经成为文旅地产开发的热点区域。

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